林海峰

　　 深圳商報記者 陽 光 陸劍偉 通訊員 彭崇景觀設計忠 楊見聞
　　 房價不斷攀高，讓工薪一族望“房”興嘆。不過，這也給產生了另類生存空間。沒有產權，價格是商品房的四分之一，或者更低，給眾多外來建設者或者是中低收入階層，提供了棲息之所。小房就因為買不起商品房，而成為小產權房的買家。不過，他的遭遇很是不順，所購買的小產權房因為價格上漲，而被賣家毀約，進而引發一場官司。那麼這份不受法律保護的買賣合同，能否順建築設計利履行下去呢？
　　 1
　　 小產權房
　　 小房知道小產權房台北港式飲茶是怎麼回事，但是動輒兩三萬元一平方米的房價，讓他這個靠工資吃飯的普通白領根本買不起。
　　 “我買下來自己住著，不指望它能幫我賺錢，只要住著舒服，上班方便，就行了。”抱著這個願望，小房在距離上班只有10分鐘路程的融資地方，以50萬元的價格買了一套60平方米的小產權房。
　　 賣家陳先生是這房屋二胎座城市土生土長的農民，城市化運動之後，他洗腳上田，在祖上留下的宅基地上建起了一棟5層樓高的房子，每層有10套左右的房子，分割出售。
　　 陳先生的售價在同類小產權房較高，銷路並不好，小房是第一個買他房子的人，經過一番討價還價，陳先生在價格上作出了5萬元的讓步。
　　 因為不能貸款，小房只能一次性付清50萬元房款，並簽署了買賣協議。這份協議只是買賣雙方的意願表達，既沒有公證，也沒有到政府部門備案。
　　 由於是現樓，小房對房子裝修了一番，添置了不少設備，共花費了10萬元，這才搬進去住。
　　 2
　　 賣家毀約
　　 一晃眼，小房已經在這裡居住半年了，這套小產權房在地段上可謂是“鬧中取靜”，距離上班地點又近，小房很滿意，原以為購買小產權房會帶來很多麻煩，現在看來，這個擔心是多餘的。
　　 又過了一個月，他突然接到陳先生的電話，稱房價漲了，要求他補交10萬元，否則這樁買賣無效。小房接到這個電話又好氣又好笑，以為是一場鬧劇，就沒有搭理他。沒想到幾天后，陳先生再次打電話，重申了他的立場。
　　 一打聽才知道，原來這個地方因為要修建地鐵，陳先生那棟房子可能要拆遷。消息散髮出去以後，周邊房價，尤其是小產權房的價格迅速往上漲。小房購買的那套房子漲到了70萬元。這就是陳先生要急於毀約的原因。
　　 沒想到這事情反而鬧大了。見自己的目的沒有達到，陳先生遂向法院提起訴訟，請求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效。法院作出判決，確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，小房應向陳先生返還房屋，陳先生向小房支付房屋及添附部分價款10萬元，同時，認定陳先生為導致協議無效的主要責任方，應對小房的信賴利益損失進行賠償。
　　 3
　　 收回房屋
　　 小房這才明白，房子已經不可能屬於自己的，並提高了賠償金額，又訴至法院，要求陳先生賠償其經濟補償金30萬元，並負擔本案訴訟費用。
　　 小房訴稱，賣家陳先生在出賣房屋時明知其所售房屋及宅基地禁止流轉，但為了追逐利益仍將該房屋及其宅基地出售給自己，現又因房地產市場的變化，利用國家法律和政策規定，提出退房要求，實屬有失誠信的行為。
　　 陳先生辯稱，雙方簽訂的房屋買賣協議已經法院判決無效，根據國家相關規定，城市居民不能購買農村房屋，農民只能擁有一處宅基地，因此自己不承擔賠償責任。
　　 法院經審理認為，雙方所簽訂的房屋買賣合同被法院確認無效後，雙方應按照各自的過錯程度承擔相應的責任，陳先生出售給小房的房屋及添附部分價值已經法院判決折價補償給小房。就本案而言，對於小房信賴利益損失的賠償，需考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益的因素，參照陳先生出售房屋宅基地區位總價予以確定，判決陳先生賠償小房損失20萬元。
　　 ［專家點評］
　　 根據《土地管理法》第六十二條的規定：“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”從此規定來看，並不是所有的農村房屋都禁止買賣。目前，法律和政策允許集體土地上的房屋在集體經濟組織內部符合條件的農民之間的流轉。宅基地使用權不是一般的財產權利，而是一種與一定的身份相關聯且具有一定的福利和社會保障功能性質的權利。因此，農民轉讓建造在宅基地上的房屋時，只能轉讓給本集體經濟組織內符合取得宅基地使用權的集體經濟組織成員。換言之，宅基地使用權只能在集體經濟組織成員之間進行轉讓，城市居民不能購買農村房屋，也不能占用農民集體土地建住宅。
　　 房屋登記機構在審查農村房屋轉讓時，主要應看受讓人是否符合宅基地轉讓條件。由於宅基地使用權具有強烈的身份性質，土地管理部門對宅基地的轉讓和變更登記有著嚴格的條件限制，農村房屋所有權轉移能否符合《土地管理辦法》及《土地管理法實施條例》規定的宅基地使用權轉讓條件，並取得宅基地使用權證，房屋登記機構無權認定也難以認定。因此，房屋登記機構必須堅持“先地後房”的原則，由土地管理部門作出前置認定。宅基地使用權變更登記後，即表明土地管理部門認可了房屋受讓人可以依法取得宅基地使用權，從而房屋登記機構可以據此辦理房屋轉移登記，避免出現宅基地使用權和房屋使用權不一致的情形。
　　 黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。”農村宅基地制度改革方向是進一步擴大權能，賦予農民更多財產權利，而不是指宅基地可以自由買賣。
　　 宅基地轉讓是否意味著城裡人可以去農村買宅基地？按照我國法律制度，宅基地的取得與本集體經濟組織成員密切關聯，只有本集體經濟組織的人才能使用這塊宅基地。非本集體經濟組織成員無論購買還是以其他方式使用占有農村宅基地，都是違反法律的。
　　 ■相關鏈接
　　 信賴利益賠償法則
　　 信賴利益賠償法則最先起始於美國判例。我國民法也體現了對他人信賴利益保護的立法精神。《合同法》第四十二條規定：“當事人訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承當賠償責任：1.假借訂立合同，惡意進行磋商；2.故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況；3.有其他違背誠實信用原則的行為。”此條款實際上是關於信賴賠償原則的一般規定。所謂的“信賴利益的損失”是指一方實施某種行為後，足以使另一方對其產生信賴（如相信其會訂立合同），並因此而支付了一定的費用，後因對方違反誠信原則使該費用不能得到補償。信賴利益涉及的損失包括直接損失和間接損失，直接損失是我國法律明確要予以賠償的，間接損失是否賠償尚無明確規定，各地法院在實際判決時也各不相同。　　（原標題：無效買賣）